8% stawka VAT przy sprzedaży budynku lub lokalu

stawka 8% budynek lokal

Z artykułu dowiesz się kiedy właściwa jest 8% stawka VAT przy sprzedaży budynku lub lokalu.

Przy dostawie budynków lub budowli zastosować możesz:

  • zwolnienie z VAT;
  • 8% stawkę VAT albo
  • stawkę 23%.

Przy czym oczywiście nie wszystko na raz i nie zawsze możesz sobie wybrać co Ci odpowiada. 🙂

Częściej jesteśmy zmuszeni opodatkować taką dostawę wg określonych ustawowo zasad.

Zawsze w pierwszej kolejności zweryfikuj czy nie przysługuje Ci zwolnienie z VAT. O tym pisałem w artykule pt. Sprzedaż budynku, budowli lub lokalu – VAT i PCC.

Jeżeli ustalisz, że dokonywana przez Ciebie sprzedaż ze zwolnienia nie korzysta, to dzięki temu wpisowi zweryfikujesz czy możesz korzystać z 8% stawki VAT.

Jakich obiektów dotyczy stawka 8%?

8% stawkę VAT stosujemy do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (art. 41 ust. 12 lit. a ustawy o VAT).

Co rozumiemy przez takie budownictwo?

Poniżej wstawiam ustawową definicję, lecz wiem, że od samego patrzenia odechciewa się czytać… 😉

Dlatego nie martw się, dalej w punktach wymieniam czego ona dotyczy.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2018 r. poz. 2389, z późn. zm.), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Art. 41 ust. 12a ustawy o VAT.

Poniżej wskazuję jakiego typu obiektów dotyczy ta definicja, a więc do których można ewentualnie zastosować 8% stawkę VAT.

Obiekty budownictwa mieszkaniowego

Zaliczamy do nich budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy o VAT).

W dziale 11 PKOB wymieniono budynki:

  • mieszkalne jednorodzinne;
  • o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe;
  • zbiorowego zamieszkania.

Do wszystkich ww. obiektów możesz więc zastosować 8% stawkę VAT. Przy czym wskazana wcześniej definicja zaznacza, że nie dotyczy to części takich obiektów, które stanowią lokale użytkowe.

Blok mieszkalny składający się w większości z lokali mieszkalnych i kilku lokali usługowych usytuowanych na parterze.

Dostawa tych lokali usługowych nie będzie korzystała ze stawki 8% ponieważ są to lokale użytkowe.

Co z piwnicami, komórkami lokatorskimi, wózkarniami, suszarniami?

Takie obiekty, zgodnie z wyjaśnieniami do klasyfikacji PKOB, stanowią część mieszkaniową budynku mieszkalnego.

W mojej opinii traktujemy je więc jako część lokalu mieszkalnego i opodatkowujemy wg tej samej stawki VAT. Nie ma w tym przypadku znaczenia, że takie pomieszczenia znajdują się np. kilka pięter niżej.

Oczywiście warunkiem jest, aby pomieszczenia te były przynależne do lokalu mieszkalnego i integralnie związane z prawem własności tego lokalu mieszkalnego.

Co z miejscem postojowym lub garażem?

Wyjaśnienia do klasyfikacji PKOB nie wskazują, aby miejsca postojowe lub garaż stanowiły część mieszkaniową budynku mieszkalnego.

Niemniej jednak tutaj też należy przyjąć, że jeśli takie pomieszczenie jest integralnie związane z prawem własności lokalu mieszkalnego i do niego przynależne to również korzysta ze stawki 8%.

Często jednak zdarza się, że w budynku mieszkalnym wyodrębniany jest lokal niemieszkalny – garaż.

Kupujący lokale mieszkalne mogą również nabyć udział w tym lokalu niemieszkalnym – garażu. Jednocześnie wraz z przeniesieniem własności tego udziału przyznawane jest prawo do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego.

W takim przypadku do garażu stawki 8% nie zastosujemy. Formalnie mamy bowiem do czynienia ze sprzedażą udziału w lokalu niemieszkalnym.

Co z odrębnym garażem w domu jednorodzinnym?

Może być tak, że sprzedajesz dom mieszkalny, obok którego znajduje się wolno stojący garaż.

Jeżeli znajduje się on na jednej nieruchomości z domem mieszkalnym, to trudno uznać, aby nie był to obiekt związany z funkcją mieszkaniową budynku.

W mojej opinii więc garażu nie traktujemy jako coś odrębnego i stosujemy taką samą stawkę jak dla domu jednorodzinnego (analogiczne stanowisko zajął organ w interpretacji o sygn. IBPP2/4512-1042/15/WN).

W tym zakresie oczywiście są spory. Można spotkać się z poglądem, że skoro garaż nie znajduje się w bryle budynku mieszkalnego, to w tym zakresie stawka 8% nie znajduje zastosowania.

Ja jednak z tym poglądem się nie zgadzam.

Co jeśli ponad połowa budynku jest niemieszkalna?

Zgodnie z wyjaśnieniami do klasyfikacji PKOB, w przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.

Jeżeli natomiast mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Budynek niemieszkalny

W cytowanej wyżej definicji przewidziano jeden przypadek, gdy budynek niemający zasadniczo charakteru mieszkalnego, również jest traktowany jako obiekt budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Chodzi o budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych (klasyfikacja PKOB ex 1264).

Dostawa takiego obiektu również korzysta ze stawki 8%.

Lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych

Jeżeli sprzedajesz budynek niemieszkalny, to jego dostawa z zasady nie korzysta ze stawki 8%. Oczywiście poza wcześniej omówionym wyjątkiem.

W takim obiekcie mogą się jednak znaleźć również lokale mieszkalne. Co wtedy?

Z cytowanych wcześniej przepisów wynika, że stawka 8% dotyczy również lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12.

W dziale tym ujęto budynki:

  • zakwaterowania turystycznego oraz hotele;
  • biurowe;
  • handlowo – usługowe;
  • transportu i łączności;
  • przemysłowe i magazynowe;
  • o charakterze edukacyjnym,
  • szpitali i zakładów opieki medycznej,
  • kultury fizycznej,
  • ogólnodostępne obiekty kulturalne,
  • pozostałe budynki niemieszkalne.

Jeżeli zatem lokal mieszkalny znajduje się w jednym z ww. budynków niemieszkalnych, to jego dostawa również może korzystać ze stawki 8%.

W budynku szkoły podstawowej znajduje się lokal mieszkalny. Dostawa takiego lokalu mieszkalnego może korzystać ze stawki 8%.

Uważaj na ograniczenia powierzchniowe!

Ok, zweryfikowaliśmy czy sprzedawany przez Ciebie obiekt może korzystać ze stawki 8%.

Jeżeli tak, to niestety musisz jeszcze sprawdzić czy nie dotyczy Cię ograniczenie powierzchniowe.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

Art. 41 ust. 12b ustawy o VAT.

Jeżeli więc sprzedajesz dom mieszkalny jednorodzinny, to stawkę 8% możesz zastosować jeśli jego powierzchnia nie przekracza 300 m2.

W przypadku lokali mieszkalnych, stawka ta jest właściwa jeśli powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m2.

Jak liczyć powierzchnię użytkową?

Niestety w ustawie nie przewidziano żadnych wskazówek jak liczyć powierzchnię użytkową.

Ja tutaj pomocniczo posługuję się wyjaśnieniami do PKOB, z których wynika, że całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię budynku z wyjątkiem powierzchni:

  • elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn, filarów, szybów, kominów;
  • zajmowanych przez pomieszczenia techniczne instalacji ogólnobudowlanych;
  • komunikacji, np. klatki schodowe, dźwigi, przenośniki.

Oczywiście w przypadku, gdy mamy do czynienia z domem jednorodzinnym wraz z garażem jako odrębnym budynkiem, to moim zdaniem jego powierzchnię również należy uwzględnić.

Jeżeli chodzi o lokale mieszkalne to nie będziemy oczywiście uwzględniać powierzchni klatek schodowych oraz części wspólnych. Uwzględnić należy jednak znajdujące się w budynku i będące przedmiotem sprzedaży komórki lokatorskie, piwnice, garaże podziemne lub miejsca parkingowe.

Co jeśli powierzchnia przekracza ustawowe limity?

W takim przypadku stawkę 8% stosujemy tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do ww. limitów w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy o VAT).

Zamierzasz sprzedać lokal mieszkalny o powierzchni 200 m2 za kwotę 1,5 mln zł.

Stawkę 8% zastosujesz do podstawy opodatkowania w wysokości 1 mln 125 tys. zł. Pozostała kwota, w wysokości 375 tys. zł, powinna zostać opodatkowana 23% stawką podatku VAT. Stawka 8% ma bowiem zastosowanie wyłącznie do części podstawy opodatkowania, która odpowiada udziałowi 150 m2 w całkowitej powierzchni użytkowej.

Czy limity dotyczą też domów wielomieszkaniowych albo zbiorowego zamieszkania?

Limity powierzchniowe odnoszą się do budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz lokali mieszkalnych.

Należy z tego wnioskować, że jeśli mamy do czynienia z obiektem innego rodzaju, lecz zawartym w definicji obiektów objętych społecznym programem mieszkaniowym, to te limity go nie dotyczą.

Będzie to dotyczyło budynków:

  • o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowych;
  • zbiorowego zamieszkania oraz
  • budynków instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych (klasyfikacja PKOB ex 1264).

Jeżeli sprzedajesz tego rodzaju obiekty, to stawkę 8% stosujesz niezależnie od limitu powierzchniowego.

A przynajmniej taki wniosek wynika mi z literalnego brzmienia przepisu. 🙂

Deweloper zamierza sprzedać blok mieszkalny składający się z 34 lokali mieszkalnych i dwóch lokali niemieszkalnych (większa część powierzchni budynku to lokale mieszkalne). Tylko 12 mieszkań ma powierzchnię do 150 m2, pozostałe ją przekraczają. Zakładamy, że odrębna własność lokali nie została jeszcze ustanowiona, a więc że sprzedawany jest cały budynek.

Tutaj uznałbym, że skoro sprzedawany jest budynek zbiorowego zamieszkania, to dla całości korzystamy ze stawki 8%

Pamiętaj jednak, że limit ten nie dotyczy Cię tylko jeśli sprzedajesz cały taki obiekt. Jeżeli przedmiotem sprzedaży będą poszczególne lokale, to dla każdego z nich limit należy określić odrębnie. Nawet jeśli dokonujesz ich sprzedaży w ramach jednego aktu notarialnego.

Piotr Kępisty

Jestem doradcą podatkowym, prawnikiem i specjalizuję się w podatku VAT. Więcej o mnie...

Komentarze (11) Napisz komentarz

  1. Bardzo fajnie przedstawione. Pytanie czy ma znaczenie jaki jest standard wykończenia dla zastosowanej w transakcji stawki VAT ? Czy wykończenie pod klucz, wraz z wyposażeniem (meblami, sprzętami, armaturą) kiedy przedsiębiorca wykańcza i wyposaża mieszkanie i następnie sprzedaje, można wówczas opodatkować 8% stawką VAT jeśli pozostałe warunki zostały spełnione??

    Odpowiedz

    • Dziękuję Panie Mateuszu. Liczy się czy są spełnione warunki określone w przepisach. Standard wykończenia nie ma znaczenia. Proszę jednak pamiętać, że przy wykończeniu pod klucz pojawia się dodatkowy element sporny – co stanowi element nieruchomości (jako jej część), a co odrębny przedmiot sprzedaży (np. wolnostojący mebel). Konieczne będzie dokonanie takiego rozróżnienia. Bo do towarów odrębnych od nieruchomości konieczne będzie zastosowanie właściwej dla nich stawki VAT (zasadniczo 23%).

      Odpowiedz

  2. Panie Piotrze – pytanie: czy stawka 8% VAT obowiązuje również gdy kupującym jest firma? Załóżmy że sprzedaję dom deweloperowi, czy mam mu doliczyć do kwoty netto również 8%

    Odpowiedz

    • Pani Agnieszko, 8% stawka VAT nie jest uzależniona od tego kto jest kupującym. Uwzględniamy warunki, które opisałem szczegółowo w artykule. A zatem sprzedaż dla dewelopera również może korzystać ze stawki 8% (pod warunkiem spełnienia warunków dla stosowania tej stawki).

      Odpowiedz

  3. Dzień dobry. Jak należy interpretować metraż w przypadku domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej dwulokalowego (łącznie 4 lokale. Każdy lokal po 149 m2)? Czy wówczas będzie to 8% czy 23%? Czy w przypadku zmiany poddasza nieużytkowego na użytkowe i osiągnięcia 200 m2 per lokal czy wówczas 150 m2 opodatkowana jest stawką 8%, a reszta 23%? Z góry dziękuję za pomoc.

    Odpowiedz

  4. Witam, bardzo fajnie opisany temat ale nasunęło mi się pytanie, a jaki VAT należy zastosować przy sprzedaży udziałów lokalu mieszkalnego który np. ma 200m2.
    Sprzedajemy na fakturę VAT 50% lokalu mieszkalnego czyli w tym przypadku 100m2 czy stosujemy stawkę preferencyjną czy nie ?

    Odpowiedz

  5. dzien dobry,
    super opisany temat – jeśli kupie na firme mieszkanie nowe od dewelopera z vatem 8 % to czy przy sprzedazy róniez mogę zastosowac stawkę vat 8 %?

    Odpowiedz

    • Dzień dobry, nie ma znaczenia od kogo dokonaliśmy zakupu mieszkania, istotne jest żeby rodzaj mieszkania odpowiadał takiemu, do którego możemy stosować stawkę 8%.

      Odpowiedz

  6. Dzień dobry,
    co w przypadku, gdy wykonuję usługę budowlaną dla domu wolnostojącego (szeregówka) , który składa się z 4 lokali mieszkalnych o pow, poniżej 150m2 każdy.
    Wtedy stosuję stawkę 8% ze względu na limit powierzchni?
    Czy odwołuję się do tego, że to budynek wielomieszkaniowy bez limitu powierzchni?

    Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wymagane pola są zaznaczone *.