Interpretacja ogólna dotycząca wynajmu nieruchomości mieszkalnych

interpretacja ogolna najem3

W październiku 2021 r. Minister Finansów wydał interpretację ogólną dotyczącą wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Mimo jej wydania, wciąż otrzymuję wiele pytań o sposób opodatkowania takiego wynajmu. Zdecydowałem się więc szczegółowo opisać co wynika z tej interpretacji.

Gdzie znajdę interpretację ogólną?

Tutaj znajdziesz Interpretację ogólną z dnia 8 października 2021 r. w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe.

Stosowania jakiego przepisu dotyczy interpretacja?

Interpretacja dotyczy stosowania art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Z przepisu tego wynika, że:

zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Zwolnienie to stosujemy więc pod warunkiem, że najem:

  • dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym;
  • wykonywany jest przez nas na własny rachunek;
  • realizowany jest przez najemcę wyłącznie do celów mieszkaniowych lub na rzecz społecznych agencji najmu.

Poniżej przykład kiedy można to zwolnienie zastosować.

Czynny podatnik VAT ma kilka lokali mieszkalnych, które wynajmuje osobom fizycznym. Najemcy realizują w nich własne cele mieszkaniowe. Umowy podpisywane są na czas nieokreślony, z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia.
.

Jakiego problemu dotyczy interpretacja?

Nie zawsze w transakcji występują wyłącznie dwa podmioty: wynajmujący i najemca.

Bardzo często zdarza się, że w transakcji występuje również pośrednik lub podnajmujący.

Podatnik zajmuje się podnajmem nieruchomości. Najpierw najmuje lokale mieszkalne od właścicieli. Następnie szuka najemców, którym wynajmuje takie nieruchomości na cele mieszkaniowe.
.

W takiej sytuacji pojawia się pytanie czy wynajem nieruchomości na rzecz pośrednika korzysta ze zwolnienia z VAT.

I tego właśnie dotyczy rzeczona interpretacja.

Jakie było dotychczas stanowisko?

Niestety od lat trwają spory czy wynajem nieruchomości mieszkalnej na rzecz pośrednika może korzystać z ww. zwolnienia z VAT.

Można spotkać się ze stanowiskiem, że pośrednik nie wynajmuje nieruchomości do własnych celów mieszkalnych. Najmuje ją do celów prowadzenia swojej działalności gospodarczej w zakresie najmu. A zatem jego najem nie realizuje celów mieszkaniowych i nie może korzystać ze zwolnienia z VAT.

Takie stanowisko zajął przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. I FSK 501/16 oraz Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 23 lipca 2020 r. o sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.316.2020.3.AMO.

Można też spotkać się z poglądem przeciwnym, tj. że znaczenie ma czy finalnie lokal mieszkalny jest wykorzystywany do celów mieszkalnych. Nie ma natomiast znaczenia czy dany najemca (pośrednik) wykorzystuje ten lokal do tych celów. Ważne, że przeznacza go swoim najemcom wyłącznie do celów mieszkaniowych. Najczęściej takie podejście prezentowane było w przypadkach, gdy pośrednikiem był pracodawca zapewniający lokale mieszkalne swoim pracownikom.

Stanowisko takie zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 marca 2020 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.902.2019.2.ASY oraz z 19 marca 2020 r. o sygn. 0112-KDIL3.4012.4.2020.2.AW.

Jakie stanowisko zajął Minister Finansów w interpretacji ogólnej?

Minister Finansów uznał, że decydujący jest cel wykorzystania nieruchomości przez podmiot ją najmujący, tj. cel nabywcy usługi. To usługobiorca ma realizować cele mieszkaniowe. Przychylił się więc do pierwszego z wcześniej podanych poglądów.

A zatem zdaniem MF, wynajem nieruchomości pośrednikowi, który następnie podnajmuje ją podmiotom trzecim, nie korzysta ze zwolnienia z VAT. Lecz podlega opodatkowaniu wg 23% stawki VAT.

Minister Finansów podkreślił, że jego zdaniem dotyczy to również przypadku wynajmu nieruchomości na rzecz pracodawcy, który udostępnia go swoim pracownikom.

Zdaniem MF, jedynym wyjątkiem jest wynajem nieruchomości na rzecz społecznych agencji najmu. Tutaj bowiem z przepisu wynika, że cel mieszkaniowy najemcy spełniony być nie musi.

Czy muszę stosować się do tej interpretacji?

Jak wyjaśniłem wyżej, od lat były spory co do tego czy wynajem nieruchomości mieszkalnej na rzecz pośrednika może korzystać ze zwolnienia z VAT.

Czy interpretacja ogólna oznacza więc, że pogląd o możliwości skorzystania ze zwolnienia z VAT należy uznać za jednoznacznie błędny?

Oczywiście tak nie jest. W interpretacji ogólnej Minister Finansów przedstawia własne stanowisko dla danego zagadnienia. Możesz oczywiście się z nim nie zgadzać.

Pamiętaj jednak, że w takim przypadku istnieje wysokie ryzyko sporu z organami podatkowymi. One bowiem do interpretacji ogólnych się stosują.

Takiego obowiązku nie mają natomiast sądy administracyjne. A zatem w razie ewentualnego sporu z organami, swoich racji możesz ewentualnie dochodzić na drodze sądowej. 🙂

Jak należy opodatkować usługę wynajmu nieruchomości przez pośrednika?

Rzeczona interpretacja ogólna nie określa w jaki sposób swój wynajem powinien opodatkować pośrednik.

Generalnie w takim przypadku nie ma raczej wątpliwości, że najem na linii pośrednik – ostateczny najemca korzysta ze zwolnienia z VAT. Jeżeli jednak chcesz szczegółowo zapoznać się ze sposobem opodatkowania najmu nieruchomości, to koniecznie przeczytaj wpis Jak ustalić stawkę VAT dla najmu nieruchomości.

Piotr Kępisty

Jestem doradcą podatkowym, prawnikiem i specjalizuję się w podatku VAT. Więcej o mnie...

Komentarze (4) Napisz komentarz

  1. Bardzo fajny artykuł. Merytoryczny, krótki, zrozumiały. Odpowiada na wszystkie pytania, które pojawiają się w tym temacie. Dziękuję :).

    Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wymagane pola są zaznaczone *.