Jak ustalić stawkę VAT dla najmu nieruchomości?

najem stawka VAT

W przypadku najmu nieruchomości, w zależności od tego co jest przedmiotem umowy, zastosowanie może znajdować 8% albo 23% stawka VAT. Niekiedy przysługuje nam również zwolnienie z VAT.

Artykuł przedstawia kroki jakie musisz podjąć, aby ustalić prawidłową stawkę VAT w przypadku najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Wpis zaktualizowany o zmiany wprowadzone od 23 lipca 2021 r. oraz uzupełniony o wytyczne wynikające z interpretacji ogólnej MF z 8 października 2021 r.

Zweryfikuj co jest przedmiotem najmu/dzierżawy

Rozpocząć musisz od ustalenia co jest przedmiotem najmu lub dzierżawy. Sposób opodatkowania zależy od tego, czy mamy do czynienia z nieruchomością:

  1. służącą do mieszkania albo zakwaterowania;
  2. wykorzystywaną jako lokal/obiekt użytkowy;
  3. niezabudowaną.

Poniżej przedstawiam możliwe sposoby opodatkowania najmu, w zależności od tego co jest jego przedmiotem.

Nieruchomości służące do mieszkania albo zakwaterowania

W tym przypadku robi się skomplikowanie bowiem tak naprawdę dotyczyć mogą nas zarówno stawki 8% oraz 23%, jak i zwolnienie z VAT.

Stawka 8% – usługi zakwaterowania

Podstawą jej stosowania jest art. 41 ust. 2 w zw. z poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT. Wskazano tam, że stawka 8% przysługuje dla usług związanych z zakwaterowaniem grupowanych w PKWiU 55.

Pamiętaj, ze od 1 lipca 2020 r. weszła w życie nowa matryca stawek VAT i od tego momentu stosujemy PKWiU z 2015 r.

Aby ustalić czy przysługuje Ci w tym przypadku stawka 8%, musisz określić symbol PKWiU dla swojego świadczenia. W tym celu możesz skorzystać z wyjaśnień do PKWiU opublikowanych przez GUS.

Wskazano tam, że grupowanie to obejmuje usługi w zakresie noclegów (zakwaterowania) oraz im towarzyszące świadczone m.in. przez:

  • hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe;
  • schroniska młodzieżowe i górskie, domki letniskowe, ośrodki kolonijne, wczasowe, pola kempingowe i namiotowe albo hotele pracownicze.

Co istotne, zaliczenie usługi do ww. kategorii wymaga, aby zakwaterowanie było realizowane w cyklu dziennym lub tygodniowym, ewentualnie w cyklach sezonowych.

Poniżej przykłady tego typu usług:

Hotel posiada 45 umeblowanych pokoi, które udostępnia klientom. Cena ustalona jest za każdą dobę.
Hostel posiada 5 pokoi 12-osobowych. Klienci płacą za udostępnione łóżko na dobę.
Co z ewentualnymi świadczeniami dodatkowymi?

W przypadku zakwaterowania często oferowane są świadczenia dodatkowe, takie jak:

  • śniadanie,
  • możliwość skorzystania z barku,
  • różnego rodzaju zabiegi lub masaże,
  • korzystanie z basenu, sauny, siłowni itp.

Przyjmuje się, że zakwaterowanie wraz ze śniadaniem stanowi kompleksowe świadczenie. Zatem do całości zastosować możemy stawkę 8%.

Jeżeli natomiast oferujemy obok inne świadczenia, to należy je traktować jako odrębne od usługi zakwaterowania. Często będą one opodatkowane również stawką 8% (np. usługa gastronomiczna albo wejście na basen). Ale może się też zdarzyć, że konieczne będzie zastosowanie stawki 23% – np. korzystanie przez gościa z barku (sprzedaż napojów gazowanych i alkoholu).

Zwolnienia z VAT

Zakwaterowanie uczniów, studentów i doktorantów

Od wskazanego wyżej przypadku odróżnić należy usługi zakwaterowania świadczone na rzecz:

  • uczniów lub wychowanków w bursach i internatach;
  • studentów i doktorantów w domach studenckich.

Korzystają one bowiem ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 30 ustawy o VAT.

Mogą jednak z niego korzystać wyłącznie podmioty prowadzące ww. obiekty – a więc szkoły, uczelnie oraz podmioty działające na ich zlecenie.

Jeżeli spełniasz warunki do tego zwolnienia, to stosujesz je zamiast 8% stawki VAT.

Najem nieruchomości mieszkalnych

Jeżeli wynajmujesz nieruchomość mieszkalną, to musisz zweryfikować czy nie znajduje zastosowania zwolnienie z VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Przy czym w pierwszej kolejności musisz sprawdzić, czy nie masz do czynienia z usługą zakwaterowania o symbolu PKWiU 55, opisaną w pkt 1.1.1.

Analizowanego zwolnienia z VAT nie stosuje się bowiem do świadczeń tego rodzaju (co wynika z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT).

W zasadzie chodzi tutaj o ustalenie czy wynajmujesz lokal mieszkalny na krótki termin (doby, tygodnie), czy też jest to najem długoterminowy. W tym drugim przypadku możemy rozważać zastosowanie zwolnienia.

Stosujemy je pod warunkiem, że najem:

  • dotyczy nieruchomości o charakterze mieszkalnym;
  • wykonywany jest przez Ciebie na własny rachunek;
  • realizowany jest przez najemcę wyłącznie do celów mieszkaniowych.

Dobrze, aby w takim przypadku z umowy wynikało, że ma ona charakter długoterminowy, oraz że najemca ma zamiar mieszkać w nieruchomości (wykluczone jest np. prowadzenie w niej działalności gospodarczej).

Poniżej przykłady, gdy możemy zastosować zwolnienie:

Czynny podatnik VAT ma 3 lokale mieszkalne, które wynajmuje osobom fizycznym. Najemcy realizują w nich własne cele mieszkaniowe. Umowy podpisywane są na czas nieokreślony, z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia.
Firma działająca w branży nieruchomościowej wynajmuje dom mieszkalny o powierzchni 300 m2 z dużym ogrodem oraz garażem. Najemca wykorzystuje go wyłącznie do celów mieszkaniowych.
Zwolnienie przy wynajmie na rzecz społecznych agencji najmu

23 lipca 2021 r. zmieniono brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Dodano w tym przepisie zwolnienie dla usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Jeżeli zatem wynajmujesz nieruchomość mieszkalną społecznej agencji najmu, to taki wynajem korzysta ze zwolnienia z VAT.

Stawka 23%

Jeżeli do wynajmowanej nieruchomości służącej do mieszkania albo zakwaterowania, nie możesz zastosować stawki 8% albo zwolnienia z VAT, to zastosowanie znajduje stawka 23%.

Można zatem podsumować, że przy ustalaniu stawki VAT dla tego typu nieruchomości, musisz:

  1. zweryfikować czy Twoje świadczenie oznaczone jest symbolem PKWiU 55 – jeżeli tak, stosujesz stawkę 8%.
  2. Jeżeli nie jest to usługa o symbolu PKWiU 55, to musisz sprawdzić czy wynajmujesz nieruchomość o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe – jeżeli tak będzie, to stosujesz zwolnienie z VAT. Ewentualnie sprawdź czy nie wykonujesz wynajmu na rzecz społecznych agencji najmu albo zakwaterowania dla uczniów, studentów lub doktorantów, które korzysta z innych opisanych wyżej zwolnień.
  3. Jeżeli nie dotyczy Cię żadne z powyższych zwolnień, to stosujesz stawkę 23%.

Poniżej przykład, gdy musisz zastosować stawkę 23%:

Posiadasz jako czynny podatnik VAT lokal mieszkalny, który chcesz wynajmować wyłącznie na cele mieszkaniowe i na długi termin. Zgłasza się do Ciebie firma – pośrednik, która proponuje, że wynajmie nieruchomość i będzie ją podnajmowała innej osobie, która w niej zamieszka.

W takim przypadku, mimo że ostateczny najemca będzie mieszkał w lokalu, to Twój wynajem nie spełnia przesłanki do objęcia zwolnieniem z VAT. Pośrednik, który wynajmie od Ciebie lokal wykorzysta go bowiem w swojej działalności gospodarczej. Zatem Ty musisz zastosować 23% stawkę VAT. Dopiero pośrednik, do swojego podnajmu, będzie mógł ewentualnie skorzystać ze zwolnienia z VAT (ponieważ jego najemca będzie realizował cele mieszkaniowe).

Zobacz koniecznie niżej do komentarzy ponieważ przykład ten wywołał spore kontrowersje. 🙂

Tego przykładu dotyczy również interpretacja ogólna, którą opisuję niżej.

Interpretacja ogólna dotycząca pośrednictwa w najmie nieruchomości mieszkalnych

Minister Finansów 8 października 2021 r. wydał interpretację ogólną w sprawie opodatkowania wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe, sygn. PT1.8101.1.2021.

MF uznał, że w przypadku, który opisałem w powyższym przykładzie – najem na rzecz pośrednika nie może korzystać ze zwolnienia z VAT, ponieważ taki pośrednik realizuje cele biznesowe a nie mieszkaniowe. Wykorzystuje bowiem nieruchomość do celów prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu.

MF potwierdził więc moje dotychczasowe stanowisko. Nie jestem jednak z tego wcale zadowolony 😉

Ponieważ w tej samej interpretacji MF uznało, że jeśli pośrednikiem jest pracodawca, który wynajmuje lokal z przeznaczeniem dla swoich pracowników, to taki wynajem nieruchomości na rzecz pracowdawcy nie może korzystać ze zwolnienia z VAT.

A zatem wynajem na rzecz pracodawcy opodatkowany jest 23% VAT. Natomiast wynajem na rzecz pracownika korzysta ze zwolnienia z VAT.

Z tym natomiast się nie zgadzam.

W takim przypadku pracodawca wie konkretnie kto w lokalu zamieszka oraz czyje potrzeby mieszkaniowe w ten sposób zaspokoi. Istnieją więc moim zdaniem wówczas podstawy aby zwolnienie z VAT zastosować również do najmu nieruchomości przez pracodawcę.

Ty musisz samodzielnie zdecydować czy chcesz się do tej interpretacji stosować.

Pamiętaj, że nie masz takiego obowiązku, a swoich racji zawsze możesz dochodzić przed sądem! 🙂

Szczegółowo co wynika z tej interpretacji opisałem w artykule Interpretacja ogólna dotycząca wynajmu nieruchomości mieszkalnych.

Wynajem lokali/obiektów użytkowych

W tym przypadku przepisy nie przewidują żadnych stawek obniżonych. Musisz zatem stosować 23% stawkę VAT. Poniżej przykłady tego typu świadczeń (przy założeniu ich wykonywania przez czynnego podatnika VAT):

Posiadasz halę magazynową, którą zamierzasz wynajmować innemu przedsiębiorcy.
Jesteś właścicielem domu mieszkalnego. Na parterze wynajmujesz lokal, który służy najemcy do prowadzenia zakładu fryzjerskiego.
Masz kilka garaży wolnostojących, które wynajmujesz osobom fizycznym do użytku prywatnego.

Wynajem/dzierżawa nieruchomości niezabudowanej

Zwolnieniu z VAT podlega dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze (§3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień).

W takim przypadku istotne jest, aby zweryfikować czy najemca będzie wykorzystywał grunt na cele rolnicze. Można w tym celu posłużyć się definicją działalności rolniczej zawartą w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. Generalnie rozumie się przez nią produkcję roślinną i zwierzęcą. Poniżej przykład kiedy możesz zastosować zwolnienie:

Dzierżawisz grunty, na których rolnicy produkują warzywa i rośliny ozdobne oraz zajmują się produkcją szklarniową.

Jeżeli wynajmujesz nieruchomość niezabudowaną w innych niż rolnicze celach, to zastosowanie znajduje 23% stawka VAT.

Wynajmujesz utwardzony plac, który najemca wykorzystuje jako parking.
Wydzierżawiasz grunt, który dzierżawca wykorzystuje w prowadzonej przez siebie działalności agroturystycznej.

I to wszystko 😉 do zobaczenia w kolejnym wpisie!

Piotr Kępisty

Jestem doradcą podatkowym, prawnikiem i specjalizuję się w podatku VAT. Więcej o mnie...

Komentarze (23) Napisz komentarz

  1. „Dopiero pośrednik, do swojego podnajmu, będzie mógł ewentualnie skorzystać ze zwolnienia z VAT (ponieważ jego najemca będzie realizował cele mieszkaniowe).” czy napewno? Przecież to nie jest najem na własny rachunek?

    Odpowiedz

    • Dzień dobry, dziękuję za komentarz. W przedstawionym przykładzie pośrednik najpierw najmuje lokal, a później go wynajmuje. W ramach swojego wynajmu działa na własnych rachunek, w ramach swojej działalności gospodarczej (nie na czyjąś rzecz). Pozdrawiam

      Odpowiedz

      • Ja się również z tym nie do końca zgadzam. Uważam, że najem w celach mieszkaniowych korzysta ze zwolnienia z VAT ponieważ liczy się cel najmu a nie dla kogo jest wynajmowany. Jeśli np. wynajmujmy lokal mieszkalny spółce, która wynajmuje mieszkania dla swoich pracowników z zagranicy- wówczas wynajmujący wystawia fakturę spółce ale cel mieszkaniowy pozostaje.

        Odpowiedz

        • Dzień dobry, dziękuję za ten komentarz. Dotykają Państwo materii, w której są spory i różne stanowiska, nie tylko doradców podatkowych, ale również organów i sądów. Przykład, który podaję we wpisie dotyczy pośrednika, który prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań. Nie udostępnia on lokali mieszkalnych swoim pracownikom. Jest to zatem zupełnie inny przypadek niż przedstawiony przez p. Manuelę.

          W mojej opinii taki podmiot najmuje lokal w celu wykonywania działalności gospodarczej i nie można tutaj korzystać ze zwolnienia z VAT. Dopiero na dalszym etapie, to jest podnajmie lokalu przez ten podmiot na rzecz konsumenta, możemy mówić o realizacji celów mieszkaniowych.

          Zbieżne stanowisko zajął przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. I FSK 501/16 oraz Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2020 r. o sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.316.2020.3.AMO.

          Jednocześnie zgadzam się z p. Manuelą, że w konkretnych przypadkach, gdy spółka udostępnia lokale swoim pracownikom, można twierdzić, że realizowane są wyłącznie cele mieszkaniowe. Taka spółka nie wykorzystuje bowiem lokali do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, lecz realizuje cele mieszkaniowe swoich pracowników. Oczywiście każdy przypadek wymaga dokładnej analizy, czy na pewno ten cel mieszkaniowy jest realizowany.

          I w tym zakresie można spotkać pozytywne rozstrzygnięcia organów podatkowych, np. interpretacje indywidualne z 2020 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygnaturach: 0111-KDIB3-1.4012.902.2019.2.ASY oraz 0112-KDIL3.4012.4.2020.2.AW.

          Dziękuję za dołączenie do dyskusji! 🙂

          Odpowiedz

  2. Dzień dobry Panie Piotrze,

    Mam pewną zagwozdkę. Otóż zarządzam nieruchomościami (mieszkaniami) na wynajem krótko i długoterminowy.
    Sam je wynajmuje od właściciela (dostaję FV 23%) i następnie podnajmuje lokatorom na długi lub krótki termin. Czy mogę dla wszystkich mieszkań stosować 8% VAT (tak żeby można było odliczać VAT) zamiast stawki ZW na lokale wynajmowane długoterminowo?
    Będę wdzięczny za info jak Pan sądzi?

    Odpowiedz

    • Dzień dobry Panie Patryku, akurat w przypadku zwolnień z VAT dla wynajmu mieszkań nie ma możliwości rezygnacji z niego. Jeżeli Pan w nie wchodzi, to będzie zwolnienie i nie mamy w tym zakresie prawa do odliczenia.

      Odpowiedz

  3. Dzień dobry,
    Właściciel mieszkania osoba fizyczna X wynajmuje to mieszkanie spółce z o.o. i sama opłaca ryczałt 8,5% . Z kolei Spółka z o.o. to mieszkanie podnajmuje głównie przez booking.com dla turystów. Czy sp z o.o. , która nie jest czynnym płatnikiem VAT może korzystać ze zwolnienia ? czy musi zostać vatowcem ?

    Odpowiedz

  4. Dzien dobry,
    wynajmuje mieszkanie panu, ktory przyjezdza z Niemiec do Polski 2 razy w tygodniu w interesach czyli spi w tym mieszkaniu tylko 2 noce w tygodniu. Czy moge skozystac ze zwolnienia z VAT?
    Serdecznie pozdrawiam
    Anka

    Odpowiedz

  5. Dzień dobry Panie Piotrze, czy naliczamy Vat od wszystkich pozycji wymienionych na fakturze tj czynsz najemcy i czynsz wspólnoty? Czy Vat naliczamy tylko od czynszu najemcy, a czynsz wspólnoty ujmujemy jako NP.?

    Odpowiedz

    • Pani Jolu, to zależy, trzeba byłoby się przyjrzeć dokładniej konkretnej sytuacji. Kto, kogo i na jakich warunkach fakturuje. Ale jeżeli czynsz do wspólnoty jest elementem kosztowym najmu, to wliczamy go do podstawy opodatkowania najmu i opodatkowujemy w tej samej wysokości jak najem.

      Odpowiedz

      • Dziękuje bardzo za odpowiedź, całą kwotę najmu opodatkowałam, gdyż w innych publikacjach znalazłam takie same wytyczne, które Pan wskazał.

        Odpowiedz

  6. Witam Panie Piotrze jako jednoosobowa działalność gospodarcza jestem płatnikiem VAT, teraz chcę wynająć swój prywatny dom dla firmy, która umieści tam pracowników z zagranicy jaki VAT będzie mnie obowiązywać umowa zawarta będzie na 3 mce.

    Odpowiedz

  7. Jeśli firma wynajmuje od właściciela prywatnego mieszkanie to czy musi być stawka 23% Vatu? Czy właściciel nie może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego?

    Odpowiedz

  8. Dziękuję bardzo Panie Piotrze.
    Zatem, każdy przypadek wymaga indywidualnego podejścia.
    Rozumiem, że w sytuacji, gdy spółka wynajmuje mieszkania w celu udostępniania pracownikom tymczasowym, przyjeżdzającym do pracy do Polski, to:
    1. może odliczać VAT z faktur zakupu najmu mieszkań
    2. udostępnia mieszkań pracownikom korzystając ze zwolnienia VAT
    Czy od udostępniania mieszkań pracownikom tymczasowym (nieodpłatnie i częściowo odpłatnie) należałoby rozpoznać VAT należny (ZW)?
    będę wdzięczna za odpowedź.
    pozdrawiam
    M.Wójcicka

    Odpowiedz

    • Jeżeli udostępnienie pracownikom stanowi usługę podlegającą zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, to z faktury zakupowej dotyczącej takiego najmu niestety nie możemy odliczyć podatku naliczonego. Wówczas bowiem zakup jest związany z działalnością podlegającą zwolnieniu z VAT.

      Odpowiedz

  9. Dzień dobry

    Wynajmuje pokój na cele mieszkaniowe. Jestem czynnym podatnikiem VAT ( doradztwo) i mogę skorzystać ze zwolnienia na cele mieszkaniowe lub obrót. Wiem, że wtedy nie mogę odliczać vatu z zakupów np. wyposażenia.
    Pytanie:
    Czy mimo możliwości skorzystania ze stawki zwolnionej mogę jednak stosować stawkę 23 %
    na fakturach dla najemcy i wtedy odprowadzać Vat od zakupów np. mebli?

    Odpowiedz

    • Dzień dobry, niestety zwolnienie dla wynajmu nieruchomości mieszkalnych nie jest fakultatywne. Jeżeli spełniamy jego warunki, to musimy je zastosować i nie ma opcji wyboru opodatkowania wg stawki 23%.

      Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wymagane pola są zaznaczone *.