Z artykułu dowiesz się co rozumiemy przez pierwsze zasiedlenie.
Musisz znać to pojęcie, jeżeli chcesz ustalić czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej podlega opodatkowaniu czy zwolnieniu z VAT.
Jeżeli szukasz informacji o opodatkowaniu nieruchomości niezabudowanych, zajrzyj do wpisu pt. Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej – VAT i PCC.
Wpis zgodny ze stanem prawnym obowiązującym na dzień 1 stycznia 2024 r.
Definicja pierwszego zasiedlenia
W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się:
oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Aby prawidłowo zastosować tę definicję musisz wiedzieć czym jest budynek, budowla lub jego część.
Ponadto konieczne jest również zrozumienie co w odniesieniu do budynku, budowli lub jego części oznacza jego:
- wybudowanie;
- ulepszenie;
- oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi;
- rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne.
O tym w kolejnych podpunktach.
Budynek, budowla lub jego część – co przez to rozumieć?
Ustawa o VAT nie zawiera definicji budynku ani budowli. Przyjęła się w tym zakresie praktyka odwoływania do definicji zawartych w prawie budowlanym.
Budynkiem będzie obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 prawa budowlanego).
Budowlą jest obiekt budowlany niebędący budynkiem, który pełni określoną funkcję, np. most, wolno stojące maszty antenowe, tablice reklamowe, budowle sportowe itp.
Szczegółową definicję budowli odnajdziesz w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego.
A co uznajemy za część budynku lub budowli?
Jest to lokal mieszkalny lub niemieszkalny (użytkowy) znajdujący się w budynku lub budowli.
Wybudowanie
Momentem wybudowania budynku lub budowli będzie chwila, w której budowa została zakończona, a obiekt może być oddany do używania.
Przy czym niekoniecznie musi być on zupełnie wykończony. Wystarczy bowiem, żeby obiekt spełniał warunki do uznania go za budynek lub budowlę.
O co chodzi? Zobacz proszę na poniższy przykład:
Deweloper sprzedaje dom mieszkalny w stanie deweloperskim. Kupujący musi go samodzielnie wykończyć. Obejmuje to takie prace jak przygotowanie ścian do użytkowania (pomalowanie, tapetowanie), wstawienie drzwi, biały montaż i ostateczne urządzenie mieszkania.
Mimo, że deweloper będzie sprzedawał niewykończony dom mieszkalny, to na gruncie VAT będziemy go traktować jako budynek już wybudowany.
Ulepszenie
Na moment pierwszego zasiedlenia może mieć wpływ dokonanie wydatków na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W tym zakresie ww. definicja odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.
Wartość początkową określisz na podstawie art. 16g ustawy o CIT lub art. 22g ustawy o PIT.
Przy odpłatnym nabyciu nieruchomości wartość początkową stanowi zasadniczo kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.
Ulepszenie definiowanie jest w art. 16g ust. 13 ustawy o CIT albo w art. 22g ust. 17 ustawy o PIT.
Będą to wydatki przekraczające łącznie w danym roku podatkowym 10 tys. zł poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację budynku lub budowli, jeżeli te wydatki powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania.
Oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
Są w zasadzie dwie opcje oddania budynku, budowli lub jego części do użytkowania:
- możemy go sprzedać;
- oddać w najem, dzierżawę lub użyczenie.
Deweloper wybudował budynek z lokalami mieszkalnymi. Lokale w stanie deweloperskim sprzedawane są osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej.
W tym przypadku w ramach sprzedaży lokal jest oddawany do użytkowania pierwszemu nabywcy.
Firma z branży nieruchomościowej wybudowała centrum handlowe. Poszczególne lokale użytkowe oddaje sukcesywnie w najem.
Zawarcie umowy najmu będzie stanowiło oddanie danego obiektu do użytkowania pierwszemu użytkownikowi.
Rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne
W takim przypadku dany budynek, budowla lub jego część jest przeznaczony na potrzeby własne podatnika.
Podatnik świadczący usługi reklamowe zdecydował się przenieść swoją siedzibę z wynajmowanego lokalu, do dopiero co wybudowanego przez siebie budynku stanowiącego własność podatnika.
Powyższe będzie stanowiło rozpoczęcie użytkowania budynku na potrzeby własne.
Jakie kroki muszę zrealizować, aby ustalić moment pierwszego zasiedlenia?
Skoro wiemy jak rozumieć poszczególne fragmenty definicji pierwszego zasiedlenia, to możemy przejść przez poszczególne kroki, które pozwolą ustalić nam jego moment:
- sprawdź datę wybudowania budynku, budowli lub jego części oraz
- zweryfikuj czy były w odniesieniu do niego ponoszone jakiekolwiek wydatki na ulepszenie, a jeżeli tak, to czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu.
W wyniku tej analizy wyjdzie Ci, że w odniesieniu do budynku, budowli lub jego części:
- nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie;
- były ponoszone takie wydatki, lecz stanowiły mniej 30% wartości początkowej obiektu;
- były ponoszone wydatki na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku, budowli lub jego części.
Nie były ponoszone żadne wydatki na ulepszenie
Jeżeli w odniesieniu do budynku, budowli lub jego części nie były ponoszone jakiekolwiek wydatki na ulepszenie, to ustal kiedy ten obiekt, po jego wybudowaniu, został oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęto jego użytkowanie na potrzeby własne.
Będzie to moment pierwszego zasiedlenia.
Hala magazynowa została wybudowana w październiku 2013 r. przez firmę zajmującą się wynajmem nieruchomości. Pod koniec listopada 2013 r. rozpoczęła się umowa najmu hali, przy czym najemca dopiero w styczniu 2014 r. ukończył przystosowanie jej do własnych potrzeb. Zatem dopiero w styczniu 2014 r. rozpoczął jej używanie.
Jest to sytuacja, gdy nieruchomość jest oddawana do użytkowania pierwszemu użytkownikowi. Wówczas momentem pierwszego zasiedlenia jest chwila, w której rozpoczął się najem.
Nie ma tutaj znaczenia kiedy najemca faktycznie zaczął używać nieruchomość do swoich potrzeb. Istotny jest moment kiedy zaczął nią dysponować w ramach umowy najmu.
Były ponoszone wydatki na ulepszenie mniejsze niż 30% wartości budynku, budowli lub jego części
Jeżeli w odniesieniu do danego obiektu były ponoszone jedynie wydatki na ulepszenie mniejsze niż 30% jego wartości początkowej, to moment pierwszego zasiedlenia będzie identyczny jak w punkcie wyżej.
Musisz ustalić kiedy budynek, budowla lub jego część, po wybudowaniu, został oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęto jego użytkowanie na potrzeby własne.
Podatnik kupił w styczniu 2020 r. budynek mieszkalny wybudowany i zamieszkany w 1980 r. składający się z 8 mieszkań. Na każde z mieszkań w 2020 r. poniósł wydatki na ulepszenie nieprzekraczające 30% wartości początkowej (wcześniej nie było żadnych ulepszeń). W listopadzie 2020 r. rozpocznie sprzedaż tych mieszkań.
W takim przypadku uwzględniamy pierwotny moment pierwszego zasiedlenia, mający miejsce w 1980 r. Nakłady bowiem nie przekroczyły 30% wartości początkowej.
Były ponoszone wydatki na ulepszenie wynoszące co najmniej 30% wartości budynku, budowli lub jego części
Jeżeli w odniesieniu do budynku, budowli lub jego części były ponoszone wydatki na ulepszenie wynoszące co najmniej 30% jego wartości początkowej, to takie wydatki niejako „kasują” pierwotnie ustalony moment pierwszego zasiedlenia (tj. ustalony od momentu wybudowania obiektu).
Musisz ustalić kiedy budynek, budowla lub jego część, po ulepszeniu, został oddany do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęto jego użytkowanie na potrzeby własne.
Przedsiębiorca przekształcił halę magazynową wybudowaną w 1954 r. w biuro. Nakłady zostały poniesione na przełomie 2019/2020 r. Były to wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości początkowej tego obiektu. Prace zostały zakończone w sierpniu 2020 r. i w tym samym miesiącu rozpoczęto używanie budynku jako biuro.
Za moment pierwszego zasiedlenia uznamy sierpień 2020 r. – kiedy zaczęto używać biuro do własnych potrzeb, po ulepszeniu budynku.
Znam moment pierwszego zasiedlenie i co dalej?
Tak ustalony moment pierwszego zasiedlenia pozwoli Tobie określić czy możesz do sprzedaży nieruchomości zastosować zwolnienie z VAT.
Dokładniej tę kwestię omawiam w artykule Sprzedaż budynku, budowli lub lokalu – VAT i PCC.
Szkolenie: VAT w nieruchomościach
Jeżeli na co dzień rozliczasz w VAT dostawy nieruchomości, to zachęcam Cię do obejrzenia szkolenia: VAT w nieruchomościach.
Omawiamy w nim bardziej zaawansowane przypadki, z uwzględnieniem aktualnych orzeczeń i interpretacji.
W końcu ktoś po ludzku tłumaczy VAT. Zacytować przepisy umie każdy.
Ale przełożyć je na „polski” to już talent 🙂
Dziękuję <3
Ja również dziękuję za miłe słowa 🙂
Panie Piotrze,
rozumiem, że do sumy nakładów 30% bierzemy wyłącznie pod uwagę nakłady poniesione przez obecnego właściciela nieruchomości? Na przykładzie, załóżmy że nowo wybudowane mieszkanie zostało kupione za 100 tys zł przez osobę A. Osoba A poniosła wydatki na remont w wysokości 25 tys zł. Osoba A sprzedaje to mieszkanie dla osoby B za 130 tys zł. Osoba B poniosła wydatki na dalszy remont w wysokości 35 tys zł. W takiej sytuacji rozumiem, że suma nakładów poniesionych na ulepszenie wynosi 35 tys, a nie 55 tys zł?
Dokładnie tak Panie Jacku, przepis mówi o wydatkach na ulepszenie ponoszonych przez dokonującego dostawy.
Dzień dobry, co w przypadku gdy nakłady na remont budynku mieszkalno usługowego zostały poniesione nakłady na adaptację powyżej 30 % wartości początkowej ale budynek zostaje sprzedany w trakcie remontu tj bez odbioru ?
Panie Krzysztofie, szczerze mówiąc jest to kwestia do dokładniejszej analizy, nie wynikająca tak jednoznacznie z przepisów. W razie czego możemy umówić się na przygotowanie opinii podatkowej: https://zrozumvat.pl/kontakt/
Jaka stawka VAT obowiązuje w momencie sprzedaży nieruchomości, która wcześniej była kupiona i wyremontowana jako towar handlowy.
Panie Leszku, pytanie czy chce Pan znać moją opinię czy stanowisko organów podatkowych 🙂
Ja jestem zdania, że nieruchomość – towar handlowy również może być przedmiotem ulepszenia. Organy twierdzą, że ponieważ nie jest to środek trwały, to nie ma takiej możliwości.
Szczegółowo tę kwestię opisuję w artykule w Rzeczpospolitej, dostępnym pod tym adresem: https://www.rp.pl/VAT/306209994-Zwolnienia-z-VAT-przy-sprzedazy-budynku-fiskus-wciaz-interpretuje-pierwsze-zasiedlenie-niezgodnie-z-prawem-UE.html
Panie Piotrze,
mam pytanie odnośnie zakupu mieszkania od dewelopera na JDG (FV z 8% VAT), z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy.
Jeśli na umowie sprzedaży są 3 transze zapłaty i ostatnia będzie np 31.12.2021 tj. już pierwsze zasiedlenie?
Pytam pod kątem VAT jeśli jednak biznes nie pójdzie i trzeba będzie – jako os. fiz. – lokal sprzedać (dajmy na to z kilka % wyższą cenę niż zakupu z 2021) wówczas:
1. 8% VAT od AKTUALNEJ ceny sprzedaży nie oddajemy już przy sprzedaży w 2023 r (liczy się reguła 24 miesięcy czy 2 lat od zasiedlenie czy nabycia?)
2. VAT ze środków trwałych (np. wyposażenia stałego) oddajmy proporcjonalnie do ich okresu amortyzacji
3. dla wydatków poniżej 10tyś nie oddajemy VAT bo są 1-razowym kosztem w momencie zakupu?
Dziękuję!
Dzień dobry Panie Piotrze,
Chciałabym poznać Pana opinię dot. ustalenia momentu pierwszego zasiedlenia.
Budynek gospodarczy powyżej 35m2 został wybudowany w roku 2013 zgodnie z pozwoleniem na budowę z roku 2012. Połowa budynku została całkowicie wykończona a druga połowa została wykończony do stanu surowego zamkniętego. Inwestor nie zgłosił dotąd zakończenia prac budowlanych i nie ma decyzji na użytkowanie.
Czy biorąc pod uwagę brak zgłoszenia zakończenia prac budowlanych i brak decyzji o pozwoleniu na użytkowanie można przyjąć, że pierwsze zasiedlenie jednak nastąpiło w roku 2013 przez fakt używania budynku na własne potrzeby do celów gospodarczych ? czy pierwsze zasiedlenie jednak nie nastąpiło gdyż inwestor nie otrzymał na to pozwolenia?
Z góry dziękuję za odpowiedź