Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej – VAT i PCC

Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej może wiązać się dla Ciebie z określonymi konsekwencjami w VAT i PCC.

Z artykułu dowiesz się:

• kiedy możesz korzystać ze zwolnienia z VAT;
• jakiego rodzaju tereny podlegają opodatkowaniu VAT;
• w jakich przypadkach kupujący musi rozliczyć PCC, a kiedy jest z tego obowiązku zwolniony.

Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej – VAT

Sprzedaż gruntu niezabudowanego może podlegać:

• opodatkowaniu wg 23% stawki VAT albo
• zwolnieniu z VAT.

Jeżeli zastanawiasz się jak opodatkować dostawę działki zabudowanej, to zajrzyj do wpisu Sprzedaż budynku, budowli lub lokalu – VAT i PCC.

Kiedy stosujemy zwolnienie z VAT?

Podstawę prawną zwolnienia odnajdziesz w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jeżeli zatem sprzedajesz teren budowlany, to dostawa z zasady podlega opodatkowaniu wg 23% stawki VAT. Jeżeli nie jest to teren budowlany, to stosujesz zwolnienie z VAT.

Co stanowi teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT?

Aby odpowiedzieć na to pytanie, odwołajmy się do definicji z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na tym etapie musisz więc podjąć następujące kroki:

Ustal czy nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwałą rady miasta lub gminy, która reguluje sposób wykorzystania terenu na obszarze danego miasta lub gminy. Jest ona publikowana w dzienniku urzędowym województwa.

Jeżeli chcesz mieć pewność co do klasyfikacji danej nieruchomości, to możesz wystąpić o wydanie wypisu i wyrysu z planu.

Sprawdź jakie przeznaczenie przewidziano w planie dla nieruchomości

W planie odnajdziesz opisowe wskazanie przeznaczenia gruntu. Jeżeli jest to np. zabudowa mieszkaniowa, przemysłowa lub usługowa, to znaczy, że jest to teren budowlany.

A jeśli w planie wskazano np. przeznaczenie rolnicze lub jako lasy, to grunt nie jest terenem budowlanym.

Jeżeli grunt nie jest objęty planem, sprawdź czy wydano dla niego decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla nieruchomości nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli z wydanej dla Twojej nieruchomości decyzji wynika przeznaczenie pod zabudowę, to masz do czynienia z terenem budowlanym.

Jeżeli dana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to nie stanowi ona terenu budowlanego.

Nie uwzględniaj zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ewidencji gruntów i budynków albo ksiąg wieczystych

Wskazana wyżej definicja terenu budowlanego odwołuje się wyłącznie do miejscowego planu albo decyzji o warunkach zabudowy. Inne dokumenty lub ewidencje dotyczące nieruchomości nie mają zatem znaczenia przy ustalaniu czy dany grunt jest terenem budowlanym.

Potwierdził to również Minister Finansów w interpretacji ogólnej o sygn. PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639.

Czy dostawa terenu budowlanego może podlegać zwolnieniu z VAT na innej podstawie?

Jeżeli ustalisz, że masz do czynienia z terenem budowlanym, to zweryfikuj jeszcze koniecznie czy nie przysługuje Tobie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeżeli w związku z nabyciem nieruchomości nie przysługiwało Ci prawo do odliczenia ponieważ była ona wykorzystywana wyłącznie w działalności zwolnionej z VAT, to jej dostawa korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Czy jeżeli sprzedaję teren budowlany jako podatnik zwolniony podmiotowo, to jego dostawa również podlega zwolnieniu z VAT?

Dostawa terenu budowlanego wyłączona jest ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o VAT.

Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej – PCC

Ewentualny obowiązek rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych od zakupu nieruchomości ciąży na kupującym.

Jeżeli kupujesz nieruchomość, to zawsze w pierwszej kolejności zweryfikuj, czy dostawa nieruchomości niezabudowanej podlega:

• opodatkowaniu wg stawki VAT 23%, czy też
• zwolnieniu z VAT.

Powyższe ma bowiem wpływ na Twoje obowiązki w zakresie PCC.

Sprzedaż podlega opodatkowaniu wg 23% stawki VAT

Jeżeli dostawa podlega opodatkowaniu wg 23-proc. stawki VAT, to nie jest ona objęta PCC. Wynika to z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, który przewiduje odpowiednie wyłączenie.

Sprzedaż podlega zwolnieniu z VAT

Jeżeli kupujesz nieruchomość w ramach zwolnienia z VAT, to musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynika to z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC.

W niektórych wyjątkowych przypadkach dotyczyć Cię może jednak, któreś ze zwolnień przedmiotowych z PCC przewidzianych w art. 9 albo wyłączeń wskazanych w art. 2 ustawy o PCC. Koniecznie zajrzyj więc również do tych przepisów.