Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej – VAT i PCC

sprzedaz gruntu niezabudowanego

Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej może wiązać się dla Ciebie z określonymi konsekwencjami w VAT i PCC.

Z artykułu dowiesz się:

  • kiedy możesz korzystać ze zwolnienia z VAT;
  • jakiego rodzaju tereny podlegają opodatkowaniu VAT;
  • w jakich przypadkach kupujący musi rozliczyć PCC, a kiedy jest z tego obowiązku zwolniony.

Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej – VAT

Sprzedaż gruntu niezabudowanego może na gruncie VAT podlegać:

  • opodatkowaniu wg 23% stawki VAT albo
  • zwolnieniu z VAT.

Kiedy stosujemy zwolnienie z VAT?

Podstawę prawną zwolnienia odnajdziesz w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jeżeli zatem sprzedajesz teren budowlany, to dostawa z zasady podlega opodatkowaniu wg 23% stawki VAT. Jeżeli nie jest to teren budowlany, to stosujesz zwolnienie z VAT.

Co stanowi teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT?

Aby ustalić co jest terenem budowlanym, musisz posłużyć się definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:


Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na tym etapie musisz więc podjąć następujące kroki:

Ustal czy nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwałą rady miasta lub gminy, która reguluje sposób wykorzystania terenu na obszarze danego miasta lub gminy. Jest ona publikowana w dzienniku urzędowym województwa.

Jeżeli chcesz mieć pewność co do klasyfikacji danej nieruchomości, to możesz wystąpić o wydanie wypisu i wyrysu z planu.

Sprawdź jakie przeznaczenie przewidziano w planie dla nieruchomości

W planie odnajdziesz opisowe wskazanie przeznaczenia gruntu. Jeżeli jest to np. zabudowa mieszkaniowa, przemysłowa lub usługowa, to znaczy, że jest to teren budowlany.

Jeżeli natomiast w planie wskazano np. przeznaczenie rolnicze lub jako lasy, to grunt nie jest terenem budowlanym.

Jeżeli grunt nie jest objęty planem, sprawdź czy wydano dla niego decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się dla nieruchomości nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli z wydanej dla Twojej nieruchomości decyzji wynika przeznaczenie pod zabudowę, to masz do czynienia z terenem budowlanym.

Jeżeli dana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to nie stanowi ona terenu budowlanego.

Nie uwzględniaj zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ewidencji gruntów i budynków albo ksiąg wieczystych

Wskazana wyżej definicja terenu budowlanego odwołuje się wyłącznie do miejscowego planu albo decyzji o warunkach zabudowy. Inne dokumenty lub ewidencje dotyczące nieruchomości nie mają zatem znaczenia przy ustalaniu czy dany grunt jest terenem budowlanym.

Potwierdził to również Minister Finansów w interpretacji ogólnej o sygn. PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639.

Jeżeli po przeprowadzeniu powyższych kroków ustalisz, że Twoja nieruchomość niezabudowana nie jest terenem budowlanym, to stosujesz zwolnienie z VAT.

Czy dostawa terenu budowlanego może podlegać zwolnieniu z VAT na innej podstawie?

Jeżeli ustalisz, że masz do czynienia z terenem budowlanym, to zweryfikuj jeszcze koniecznie czy nie przysługuje Ci zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeżeli w związku z nabyciem nieruchomości nie przysługiwało Ci prawo do odliczenia ponieważ była ona wykorzystywana wyłącznie w działalności zwolnionej z VAT, to jej dostawa korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Spółka prowadzi działalność związaną z ochroną zdrowia i zakupiła sąsiadujący z jej siedzibą teren budowlany. Ma on służyć jako parking dla karetek, które wykorzystywane są do świadczenia usług transportu sanitarnego. Spółka przy zakupie nieruchomości zapłaciła VAT. Usługi transportu sanitarnego korzystają ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 20 ustawy o VAT. Ponieważ nieruchomość ma być wykorzystywana wyłącznie do świadczenia tych usług, to podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia.

Ewentualna sprzedaż tej nieruchomości przez podatnika może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ponieważ została zakupiona bez prawa do odliczenia do celów działalności zwolnionej z VAT.

Czy jeżeli sprzedaję teren budowlany jako podatnik zwolniony podmiotowo, to jego dostawa również podlega zwolnieniu z VAT?

Dostawa terenu budowlanego wyłączona jest ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy o VAT. Więcej na ten temat przeczytasz we wpisie Zwolnienie ze względu na obrót – wszystko co musisz wiedzieć.

Jeżeli po przeprowadzeniu wszystkich ww. kroków ustalisz, że dokonujesz dostawy terenu budowlanego i zweryfikujesz, że nie możesz korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, to sprzedaż podlega opodatkowaniu wg 23% stawki VAT.

Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej – PCC

Ewentualny obowiązek rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych od zakupu nieruchomości ciąży zawsze na kupującym.

Jeżeli kupujesz nieruchomość, to zawsze w pierwszej kolejności zweryfikuj, czy dostawa nieruchomości niezabudowanej podlega:

  • opodatkowaniu wg 23% stawki VAT, czy też
  • zwolnieniu z VAT.

Powyższe ma bowiem wpływ na Twoje obowiązki w zakresie PCC.

Sprzedaż podlega opodatkowaniu wg 23% stawki VAT

Jeżeli dostawa podlega opodatkowaniu wg 23% stawki VAT, to nie jest ona objęta PCC. Wynika to z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC, który przewiduje odpowiednie wyłączenie.

Sprzedaż podlega zwolnieniu z VAT

Jeżeli kupujesz nieruchomość w ramach zwolnienia z VAT, to musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynika to z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC.

W niektórych wyjątkowych przypadkach dotyczyć Cię może jednak, któreś ze zwolnień przedmiotowych z PCC przewidzianych w art. 9 albo wyłączeń wskazanych w art. 2 ustawy o PCC. Koniecznie zajrzyj więc również do tych przepisów.

Piotr Kępisty

Jestem doradcą podatkowym, prawnikiem i specjalizuję się w podatku VAT. Więcej o mnie...

Komentarze (3) Napisz komentarz

  1. Dzien dobry mam problem w interpetacji przepisu odnośnie podatku VAT. Mam jednoosobowa firmę jestem podatnikiem VAT.Mam dzialke gruntowa którą zakupiłem parę lat temu nie miałem żadnych odliczeń teraz chce ją sprzedać czy będę musiał zapłacić VAT.Dzialka oznaczona jako grunty orne w planie zagospodarowania miasta tereny pod budownictwo jednorodzinne proszę o informację

    Odpowiedz

    • Dzień dobry, odpowiedź na pytanie wymaga analizy czy sprzedaż w ogóle jest dokonywana przez podatnika VAT. Ale taka analiza wymaga szczegółowego zbadania stanu faktycznego.

      Odpowiedz

  2. Dzień dobry, jestem emerytką i sprzedaję inwestorowi działkę niezabudowaną o charakterze rolnym ale przeznaczoną na zabudowę usługowo-mieszkaniową . Objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego, Sprzedaż jest bezpośrednia, Działka jest rodzinna otrzymana w spadku po mamie.Czy zapłacę VAT?
    Inwestor przed podpisaniem umowy chce ode mnie jednorazową zgodę na wykonanie badania poziomu wód gruntowych. Czy to ma wpływ na zapłatę VAT?

    Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wymagane pola są zaznaczone *.