Sprzedaż budynku, budowli lub lokalu – VAT i PCC

sprzedaz budynku, budowli lub lokalu

Z artykułu dowiesz się jak opodatkować w VAT i PCC sprzedaż budynku, budowli lub lokalu.

Uwaga! Wpis zaktualizowany o zmiany wprowadzone od 1 października 2021 r. w pakiecie SLIM VAT 2.

Dostawa nieruchomości z budynkiem lub budowlą

Wytyczne z dzisiejszego wpisu zastosujesz wyłącznie w przypadku, gdy sprzedawana przez Ciebie nieruchomość jest zabudowana budynkiem lub budowlą.

Co stanowi budynek, budowlę lub ich część opisałem w artykule pt. Pierwsze zasiedlenie na gruncie VAT.

Jeżeli dokonujesz sprzedaży działki niezabudowanej, to sposób jej opodatkowania ustalisz w oparciu o wytyczne z artykułu pt. Sprzedaż nieruchomości niezabudowanej – VAT i PCC.

Jeżeli natomiast grunt zabudowany jest budynkiem lub budowlą, to stosujemy poniższy przepis:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Treść art. 29a ust. 8 ustawy o VAT

Z przepisu tego wynika, że wartość gruntu należy wliczyć do ceny budynku/budowli i opodatkować wg tej samej stawki VAT.

Sprzedajesz grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym. Wartość gruntu to 250 tys. zł, budynek wart jest 350 tys. zł. Całość opodatkowujesz wg stawki VAT właściwej dla budynku.

Jak ustalić wysokość opodatkowania dla dostawy budynku, budowli lub lokalu?

Poniżej przedstawiam kroki jakie musisz podjąć, aby ustalić czy dla Twojej dostawy znajduje zastosowanie:

  • zwolnienie z VAT;
  • opodatkowanie wg 8% lub 23% stawki VAT.

Krok 1 – Sprawdź kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub lokalu

We wpisie pt. Pierwsze zasiedlenie na gruncie VAT przedstawiłem Ci jak ustalisz kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia. Zatem w pierwszej kolejności zacznij od ww. wpisu.

Po tym kroku musisz mieć określoną datę kiedy miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub lokalu.

Krok 2 – zweryfikuj ile czasu minęło od pierwszego zasiedlenia

Poniżej pierwsze ze zwolnień, które możesz potencjalnie zastosować:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na podstawie tej regulacji zasadą jest zwolnienie z VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części.

Niemniej jednak nie dotyczy to obiektów, dla których pierwsze zasiedlenie miało miejsce w okresie krótszym niż 2 lata.

Dom mieszkalny został wybudowany przez dewelopera 15 października 2020 r. i został sprzedany pierwszemu nabywcy 12 listopada 2020 r. (moment pierwszego zasiedlenia).

Sprzedaż jest realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia, więc nie zastosujemy tego zwolnienia.

Budynek, w którym znajduje się hala produkcyjna został wybudowany w 1962 r. Pierwsze zasiedlenie po jego ulepszeniu miało miejsce w 2012 r. Budynek jest sprzedawany nowemu nabywcy 15 listopada 2020 r.

Ponieważ minęło więcej niż 2 lata od momentu pierwszego zasiedlenia, to można skorzystać z tego zwolnienia.

Po zrealizowaniu kroku 2 możesz ustalić, że realizujesz sprzedaż:
  1. co najmniej dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia;
  2. w okresie krótszym niż dwa lata od momentu pierwszego zasiedlenia.

W tym pierwszym przypadku przejdź do kroku 2a, natomiast w drugim przypadku do kroku 3.

Krok 2a – zdecyduj czy rezygnujesz ze zwolnienia z VAT

Jeżeli okaże się, że sprzedajesz budynek, budowlę lub lokal i minęły co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia, to dostawa korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jeżeli jednak sprzedający i kupujący są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, to strony mogą ze zwolnienia zrezygnować. Taka możliwość została przewidziana w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Możesz się zastanawiać po co rezygnować ze zwolnienia.

Może się to opłacać dostawcy. Jeżeli sprzedaje nieruchomość w okresie 10-letniej korekty, zwolnienie mogłoby się wiązać z koniecznością zwrotu części VAT odliczonej przy nabyciu nieruchomości.

Korzystne to może być również dla kupującego. Jeżeli bowiem transakcja będzie obciążona VAT, to nie będzie on zobowiązany do zapłaty PCC. VAT może w całości odliczyć (jeżeli ma pełne prawo do odliczenia), natomiast PCC już nie odliczy.

Po zmianach w pakiecie SLIM VAT 2 strony mogą wybrać takie opodatkowanie na dwa sposoby, tj. przez:

  • złożenie zgodnego oświadczenia właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego;
  • uwzględnienie takiego oświadczenia w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów.

Takie oświadczenie musi składać się z elementów wymienionych w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT i wskazywać:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz NIP dostawcy oraz nabywcy;
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub lokalu (ten element uwzględniamy jeżeli składamy oświadczenie do organu podatkowego);
  3. adres budynku, budowli lub lokalu.

Przygotowałem dla Ciebie wzór takiego oświadczenia składanego do naczelnika urzędu skarbowego. Możesz je pobrać zapisując się na moją listę mejlingową, za pomocą poniższego formularza:

Krok 3 – sprawdź czy przysługiwało prawo do odliczenia

Jeżeli dokonujesz dostawy budynku, budowli lub lokalu w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia, to nie możesz skorzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że musisz sprzedaż opodatkować.

W ustawie przewidziano bowiem jeszcze jedno zwolnienie:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia przy nabyciu

W takim przypadku zweryfikuj zatem najpierw czy przy nabyciu obiektu przysługiwało Ci prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Czynny podatnik VAT będący dentystą wykonuje głównie usługi w zakresie opieki medycznej zwolnione z VAT. 19 stycznia 2019 r. kupił lokal użytkowy w nowo wybudowanym budynku, który wykorzystywał jako gabinet dentystyczny. 26 listopada 2020 r. sprzedał ten lokal (nie dokonał w nim żadnych ulepszeń).

W takim przypadku sprzedaż następuje w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Nie można więc skorzystać ze zwolnienia z VAT wskazanego w kroku 2. Ponieważ jednak przy zakupie lokalu nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia (z uwagi na jego przeznaczenie do działalności zwolnionej z VAT), to dostawa korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ulepszenia

Jeżeli spełniasz warunek określony w lit. a, to sprawdź jeszcze czy nie poniesiono żadnych wydatków na ulepszenie, które wynosiłyby co najmniej 30% wartości początkowej obiektu.

Wartość początkową określisz na podstawie art. 16g ustawy o CIT lub art. 22g ustawy o PIT.

Przy odpłatnym nabyciu nieruchomości wartość początkową stanowi zasadniczo kwota należna od zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania.

Ulepszenie definiowanie jest w art. 16g ust. 13 ustawy o CIT albo w art. 22g ust. 17 ustawy o PIT.

Będą to wydatki przekraczające łącznie w danym roku podatkowym 10 tys. zł poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację budynku lub budowli, jeżeli te wydatki powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania.

Czynny podatnik VAT świadczący usługi transportowe kupił w lutym 2019 r. budynek. Był to zakup od osoby prywatnej (bez VAT, kupujący zapłacił PCC). Podatnik wykorzystywał budynek jako garaż. W kwietniu 2020 r. poniósł wydatki na ulepszenie budynku, które przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu. Od wydatków odliczał VAT.

Tutaj mamy przykład, że jest spełniony warunek z lit. a (tj. brak prawa do odliczenia przy nabyciu budynku), lecz nie jest spełniony drugi warunek – odliczono VAT od ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej. Podatnik zatem nie może skorzystać też ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jeżeli w ramach kroku 3 ustalisz, że przysługuje Ci zwolnienie z VAT to musisz je zastosować! Wówczas nie ma możliwości rezygnacji ze zwolnienia.

Jeżeli na podstawie wszystkich ww. kroków ustalisz, że nie przysługuje Ci zwolnienie z VAT, to przejdź do kroku 4.

Krok 4 – ustal jaką stawkę VAT zastosować

Dla dostawy budynków, budowli lub lokali stosujemy:

  • 23% stawkę podatku VAT albo
  • 8% stawkę podatku VAT.

8% stawka VAT dotyczy wyłącznie budynków lub lokali mieszkalnych (z jednym wyjątkiem). Warunki jej stosowania opiszę w kolejnym artykule.

Jeżeli sprzedajesz budynek niemieszkalny, lokal niemieszkalny albo budowlę i nie możesz skorzystać z wyżej opisanych zwolnień, to musisz zastosować 23% stawkę VAT (z jednym wyjątkiem, który opiszę w kolejnym artykule).

Co z podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Istnieje zasada, że jeśli coś podlega opodatkowaniu VAT albo zwolnieniu z VAT, to czynność nie jest objęta PCC.

Wynika to z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Jesteś podatnikiem, który korzysta ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 113 ust. 1 ustawy (zwolnienie ze względu na obrót). Sprzedajesz w ten sposób meble, których wartość czasami przekracza 1000 zł.

Taka sprzedaż nie podlega PCC, ponieważ znajduje zastosowanie zwolnienie z VAT.

W przypadku jednak gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, zasada ta jest ograniczona. Brak opodatkowania PCC wystąpi wyłącznie w przypadku, gdy dostawa nieruchomości jest opodatkowana wg 8% lub 23% stawki VAT.

Jeżeli natomiast dostawa podlega zwolnieniu z VAT, to kupujący ma obowiązek rozliczenia PCC.

Czynny podatnik VAT 26 listopada 2020 r. sprzedaje nieruchomość, na której znajdują się dwa budynki – hale magazynowe. Obiekty te zostały wybudowane w 1985 r. Podatnik kupił je w styczniu 2017 r. – sprzedaż podlegała zwolnieniu z VAT. W październiku 2019 r. poniósł wydatki na ulepszenie hali magazynowej A, które przekraczały 30% wartości początkowej tego obiektu (od wydatków odliczał VAT). Na halę magazynową B nie ponosił żadnych nakładów.

W tym przypadku sprzedaż hali magazynowej A podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT. Odbywa się bowiem w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia (pierwsze zasiedlenie liczone jest na nowo po ulepszeniu). Co prawda przy nabyciu podatnik nie miał prawa do odliczenia (ponieważ podlegała zwolnieniu z VAT), ale poniósł nakłady, od których odliczał VAT (przekraczające 30% wartości początkowej). Zatem nie ma możliwości zastosowania któregoś z wyżej opisanych zwolnień.

Natomiast sprzedaż hali magazynowej B podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (z którego strony mogą ewentualnie zrezygnować). Sprzedaż bowiem odbywa się po 2 latach od momentu pierwszego zasiedlenia.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży hali magazynowej A PCC nie będzie. Jeżeli strony nie zrezygnują ze zwolnienia dla hali magazynowej B, to kupujący będzie musiał rozliczyć PCC.

Piotr Kępisty

Jestem doradcą podatkowym, prawnikiem i specjalizuję się w podatku VAT. Więcej o mnie...

Komentarze (13) Napisz komentarz

  1. NIGDY jeszcze nie czytałam tak precyzyjnych i jasno sformułowanych wyjaśnień.Pana komentarze to miód na serce skołowanych i bombardowanych nowymi przepisami podatników.Wielkie dzięki

    Odpowiedz

  2. Podziwiam zdolność tak prostego przedstawiania tak trudnych tematów. Dodatkowo każde stwierdzenie z odwołaniem do konkretnego przepisu prawa, który wcześniej były nieprzystępny, a nagle staje się prosty. Dziękuję, Pana wpisy czyta się z niesamowitą ciekawością.

    Odpowiedz

  3. Świetny artykuł! Mam prośbę, czy mógłby Pan potwierdzić poprawność mojego rozumowania. Czy w sytuacji opisanej w przykładzie z podatnikiem świadczącym usługi transportowe, jeżeli był to zakup od osoby prywatnej a podatnik poniósł wydatki na ulepszenie które NIE przekroczyły 30% wartości początkowej obiektu, to od tych wydatków może odliczyć VAT aby przy następnej sprzedaży tego budynku mógł korzystać ze zwolnienia?
    Pozdrawiam.

    Odpowiedz

    • Dziękuję Pani Karolino 🙂 Jeżeli ulepszenia te będą niższe niż 30%, to nawet jeśli odliczaliśmy VAT, dalej znajduje zastosowanie to zwolnienie. Pozdrawiam

      Odpowiedz

  4. Nareszcie dobrze napisany artykuł, po którym zrozumiałam o co chodzi z tym zwolnieniem z Vat. Dlaczego przepisy są tak nieczytelne?? dziękuję.

    Odpowiedz

  5. Przyłączam się do zasłużonych pochwał nt. klarowności tematu wyłożonego „kawa na ławę” (przepraszam za kolokwializm!) w kontekście rozliczenia podatku VAT przy obrocie nieruchomością nabytą wcześniej ze zwolnieniem lub nie i sprzedawaną ze zwolnienie lub nie (nawet na życzenie co daje SLIM II). Super !

    Również krótki opis stany faktycznego z prośbą o opinię lub sprostowanie:
    Czy jeśli budowa nieruchomości (mieszkalnej – co nie ma chyba znaczenia) była sfinansowana częściowo przez podatnika sprzedającego obecnie tę nieruchomość razem z gruntem nabytym uprzednio od osoby fizycznej, to rozumiem ze budynek sprzedawany (było przysługujące odliczenie podatku należnego od naliczonego) i budynek co do którego nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia (brak rozpoczęcia użytkowania na własne, ani na cudze cele), to brak jest zwolnienia z VAT przy sprzedaży takiego budynku, wiec również brak PCC po stronie nabywcy.
    Jak widziałby Pan rozliczenie takiej transakcji od strony dokumentacyjnej ? Faktura VAT czy dokument wewnętrzny wystawiony przez sprzedającego w celu rozliczenia VAT należnego ? Nabywca jest osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej.

    Odpowiedz

  6. Nabrałam wątpliwości… to niemożliwe żeby Ktoś tak dobrze rozumiał podatek VAT 🙂 Za dobrze napisane, za dobrze sie czyta, za darmo… COŚ TUTAJ WYRAŹNIE ŚMIERDZI 😉

    Odpowiedz

Dodaj komentarz

Wymagane pola są zaznaczone *.